央行於2022年3月宣布升息1碼，並採取選擇性信用管制方式，也就是控制資金的流量與流向，抑制房市過熱現象，近日亦釋出房貸年期從原本的30年限縮為20年的消息，限制貸款年限與第2戶的貸款成數，宛如向換屋族拋出震撼彈，年期限縮減勢必增加每月還款負擔。究竟20年期房貸政策上路後，若想購買六都的房子，每月收入至少要多少才能負擔得起貸款呢？啟航資產管理除了為大家試算六都房貸的每月還款金額，也整理換屋貸款的3個訣竅，幫助大家換屋更輕鬆又安心！

換屋族貸款掌握3個方法，輕鬆減輕還款壓力

央行升息又限縮房貸年限，想必是預計換屋的民眾非常關心的話題，房仲業者根據2021年Q4的六都平均鑑估值整理1張表，說明20年期房貸政策上路後，若民眾有意購買六都的房屋，家庭月收入必須達到多少萬元才能達成換屋理想。

1張圖試算20年期房貸與買房月收入評比

備註：貸款8成、一段式利率1.7%、本息平均攤還、無寬限期，單位：萬元

從上表可以知道，若以房貸還款金額約佔月收入1/3的比例來看，有意購買六都房屋的家庭月收入至少要達到6位數，才有餘裕還款，即使是購屋總價屬六都中最低的桃園市，若以房貸月繳金額3.8萬元試算，月收入至少要3.8/0.33=11.5（萬元）。這對大多數人來說相當不容易，究竟有哪些方法可貸得更高的資成數，並爭取更低的房貸利率呢？除了培養信用分數、出具充分的財力證明、與銀行建立良好關係外，啟航資產管理接著整理3個訣竅，讓大家輕鬆換屋。

1.先還再貸或先賣再買

建議換屋族先前往當初申請房貸的銀行下載電子綜合對帳單，從每月通知貸款往來明細檢視名下的房貸餘額，並採取3種方式貸款，以下簡單介紹：

• 無房貸：新買房屋的貸款，以名下無房貸的配偶或直系親屬名義來申貸，若還款有困難，可透過保證人來彌補。
• 先還再貸：檢視名下房貸餘額，若還款金額所剩不多，可先資金周轉，提前清償前屋貸款，在無貸款的情況下再申貸購屋。
• 先賣再買：將名下有貸款的房屋進行處分後，再辦理新屋的房貸。

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2.青年安心成家貸款

根據【財政部國庫署】載明的青年安心成家貸款原則，前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.315%）機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.615%）機動計息。由於前2年的房貸利率相對優惠，因此對於換屋族還款壓力也減輕不少，是換屋族貸款的理想選擇。

3.建議45歲前買房，屋齡30年內

一般來說，為了保障銀行自身的放貸權益，銀行的放貸原則為「貸款年期+申貸者年齡不大於75」，若房貸20年期正式啟動，建議大家盡可能在45歲前完成買房的夢想；第2是「貸款年期+屋齡不大於60」，所以想讓換屋貸款更順利，建議把握以下2大原則：

• 建議於45歲前購屋。
• 選購屋齡30年內的房屋。

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從以上內容，我們可以知道換屋族怎麼貸款能取得更低的房貸利率，除了建議在45歲前買房、購入屋齡30年以內的房屋外，也可以參考政府提供的青年安心成家貸款方案，取得比銀行房貸更低的固定優惠利率，而根據房貸3種不同的情況，可選擇先還再貸、先賣再買，或以名下無房貸的配偶或直系親屬名義來申貸，都是換屋族貸款的訣竅！當然，有意換屋的你也能選擇啟航資產管理協助處理房屋貸款，團隊中有出身於房地產估價領域的顧問，依「鑑價」結果評估房屋價值，一般可貸房屋價值60~80%，全力以赴爭取100%房產價值的額度，利率最低1.6%起，最快7天即可撥款。你有換屋貸款的需求嗎？歡迎交給啟航資產管理，讓你安心「改巢換貸」！

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